Chào Luật sư, theo quy định hiện nay thì công chứng hợp đồng có bắt buộc sang tên không? Hôm trước bạn tôi có mua đất ở quê. Hai bên cũng có lập ra hợp đồng và ra văn phòng công chứng để công chứng. Tuy nhiên do bạn tôi phải đi công tác xa nên chưa thực hiện được thủ tục sang tên được. Bên kia có gọi để yêu cầu sang tên tránh bị phạt. Bạn tôi thì không rành luật nên không biết phải làm thế nào cho hợp lý. Nếu bây giờ bạn tôi không về kịp thì có thể uỷ quyền cho tôi sang tên được không? Công chứng nhưng không sang tên có bị phạt không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Mua đất thì phải sang tên sổ đỏ trong thời hạn bao nhiêu ngày?

Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, việc đăng ký biến động đất đai phải được thực hiện khi có các thay đổi nhất định liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đặc biệt, khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về các trường hợp cần đăng ký biến động đất đai, bao gồm:

• Thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
• Đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.
• Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.
• Chuyển mục đích sử dụng đất.
• Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
• Chuyển từ hình thức thuê đất của Nhà nước với tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất với tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, và ngược lại.
• Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ vợ hoặc chồng thành quyền chung của vợ và chồng.
• Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc hộ gia đình hoặc nhóm người sử dụng đất chung.
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
• Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Thời hạn đăng ký biến động

• Các trường hợp phải đăng ký trong 30 ngày: Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, h, i, k, và l của khoản 4 Điều 95 phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động.
• Trường hợp thừa kế: Thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Thủ tục đăng ký biến động

• Chuẩn bị hồ sơ: Bao gồm các giấy tờ như hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ tùy thân của các bên liên quan.
• Nộp hồ sơ: Tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền.
• Thẩm định và xử lý hồ sơ: Cơ quan chức năng sẽ thẩm định hồ sơ và thực hiện việc đăng ký biến động.
• Cấp Giấy chứng nhận: Sau khi hoàn tất thủ tục, cơ quan chức năng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trong vòng 30 ngày. Việc không thực hiện đúng quy định về thời hạn đăng ký biến động có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý như bị xử phạt hành chính. Do đó, cần chú ý thực hiện thủ tục này đúng thời gian quy định để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ pháp luật.

Công chứng nhưng không sang tên có bị phạt không?

Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nếu không thực hiện đăng ký biến động đất đai sau khi có biến động theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, các bên liên quan sẽ bị xử phạt. Cụ thể, việc mua đất nhưng không sang tên (công chứng treo) có thể dẫn đến các hình thức và mức xử phạt như sau:

Mức xử phạt đối với cá nhân

Khu vực nông thôn

Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật Đất đai (30 ngày): Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.

Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật Đất đai: Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

Khu vực đô thị

Mức phạt sẽ bằng 02 lần mức phạt đối với khu vực nông thôn:

Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật Đất đai (30 ngày):

Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật Đất đai: Phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.

Mức xử phạt đối với tổ chức

Nếu hành vi vi phạm do tổ chức thực hiện, mức phạt tiền sẽ gấp hai lần mức phạt tiền quy định đối với cá nhân. Cụ thể:

Khu vực nông thôn

Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật Đất đai: Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng.

Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật Đất đai: Phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.

Khu vực đô thị

Mức phạt sẽ bằng 02 lần mức phạt đối với khu vực nông thôn:

Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật Đất đai: Phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 12.000.000 đồng.

Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật Đất đai: Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

Biện pháp khắc phục hậu quả

Buộc người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Việc mua đất nhưng không sang tên (công chứng treo) vi phạm quy định về đăng ký biến động đất đai sẽ bị xử phạt hành chính. Mức phạt cụ thể phụ thuộc vào thời gian chậm trễ và vị trí khu vực (nông thôn hay đô thị). Đồng thời, người vi phạm sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật.

Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) gồm những gì?

– Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

– Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ được đảm bảo về hình thức, tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo.

Trường hợp chủ đất không giao sổ đỏ hoặc không hợp tác để thực hiện việc sang tên đổi chủ cho bên mua dù hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán có công chứng thì hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp.

Đã ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng nhưng không muốn bán nữa có hủy được không?

Khi một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, cả hai bên tham gia hợp đồng có nghĩa vụ phải thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp bạn muốn hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng sau khi đã công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, bạn cần thỏa thuận lại với bên nhận chuyển nhượng. Có hai tình huống chính có thể xảy ra:

Trường hợp 1: Bên nhận chuyển nhượng đồng ý hủy bỏ hợp đồng

Nếu cả hai bên đồng ý hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng, cần tiến hành thủ tục công chứng việc hủy bỏ hợp đồng theo Điều 51 Luật công chứng. Các bước thực hiện như sau:

1. Thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng: Cả hai bên cần lập thỏa thuận, cam kết bằng văn bản về việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã ký.
2. Tiến hành công chứng: Đến tổ chức hành nghề công chứng nơi đã thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng để công chứng việc hủy bỏ hợp đồng. Công chứng viên tại tổ chức này sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng trước đó đã chấm dứt hoạt động, công chứng viên tại tổ chức đang lưu trữ hồ sơ sẽ thực hiện việc công chứng hủy bỏ hợp đồng.

Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng không đồng ý hủy bỏ hợp đồng

Nếu bên nhận chuyển nhượng không đồng ý hủy bỏ hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng vẫn có hiệu lực và cả hai bên phải thực hiện đúng các nghĩa vụ đã thỏa thuận. Theo quy định tại Điều 5 Luật công chứng:

• Hợp đồng đã công chứng có hiệu lực thi hành: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng có hiệu lực đối với các bên liên quan. Nếu bên chuyển nhượng không thực hiện đúng nghĩa vụ, bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
• Giá trị chứng cứ của hợp đồng công chứng: Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết và sự kiện trong hợp đồng không cần chứng minh, trừ khi bị tòa án tuyên bố vô hiệu.

Nếu bạn không muốn tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần trao đổi và thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng. Nếu hai bên đồng ý, có thể hủy bỏ hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng. Nếu không đồng ý, bạn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và có thể phải giải quyết tranh chấp tại tòa án nếu có phát sinh mâu thuẫn.

Mời bạn xem thêm

• Hợp đồng chuyển nhượng kiểu dáng công nghiệp trong công ty cổ phần
• Hợp đồng chuyển nhượng nhãn hiệu trong công ty cổ phần
• Chuyển nhượng phần vốn góp của chủ sở hữu công ty TNHH 1 thành viên

Câu hỏi thường gặp