Sơ đồ bài viết
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, được Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý và giao quyền sử dụng hiệu quả. Nhà nước phân quyền sử dụng đất hay tách thửa đất cho người đứng tên trong sổ đó. Vậy điều kiện quy định tách thửa đất tại khu vực tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu được ban hành như thế nào theo chính sách quy định. Mời quý đọc giả theo dõi bài viết bên dưới của Học viện đào tạo pháp chế ICA để hiểu rõ về chính sách tách thửa đất tại địa bàn Bà Rịa Vũng Tàu cụ thể là điều kiện quy định tách thửa đất tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Hy vọng bài thật sự hữu ích với quý đọc giả!
Luật định tách thửa đất là gì?
Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.
Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau
Phạm vi điều chỉnh tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
– Bãi bỏ nội dung tách thửa đất trong các khu công nghiệp; cụm công nghiệp đưa vào nội dung được tách thửa đối với tổ chức.
– Quyết định 15/2021/QĐ-UBND không áp dụng cho các trường hợp tách thửa để phân chia thừa kế theo di chúc. Nội dung này được tiếp thu theo ý kiến của cơ quan Tòa án nhằm giải quyết các trường hợp phân chia tài sản theo nhu cầu chính đáng của người dân.
Điều kiện quy định tách thửa đất tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
Đối với hộ gia đình, cá nhân
+ Đối với thửa đất trong đô thị: thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt thì áp dụng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc được duyệt.
+ Đối với thửa đất ngoài đô thị: thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt thì áp dụng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy chế quản lý kiến trúc (nếu có) được duyệt.
+ Thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sau khi tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý, kích thước của cạnh tiếp giáp phải đảm bảo kích thước tối thiểu như quy định tại khoản 1 Điều 4 của Quyết định này.
Đối với tổ chức
Quyết định 15 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định cho phù hợp với tình hình thực tế và theo kiến nghị của các Sở ngành và UBND các huyện, thị xã, thành phố nhằm chặt chẽ hơn, đảm bảo được việc giám sát, quản lý hạ tầng kỹ thuật đối với các dự án đầu tư phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa: “Hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa”.
Quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa
Đối với đất ở
Đất ở có nhà: diện tích đất ở tối thiểu áp dụng tại khu vực đô thị (phường, thị trấn) và huyện Côn Đảo từ 36m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 4m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m tại đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m; từ 45m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m tại đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m. Tại địa bàn các xã còn lại là 40m2.
Đất ở chưa xây dựng nhà ở: diện tích đất ở tối thiểu áp dụng tại khu vực đô thị và huyện Côn Đảo là 60m2 (áp dụng cùng một mức diện tích tối thiểu tách thửa trên địa bàn huyện Côn Đảo bằng với mức quy định tại khu vực các phường, thị trấn cho phù hợp với nhu cầu thực tế). Tại địa bàn các xã còn lại là 80m2 (Quyết định 18 quy định là 100m2).
Đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: diện tích tối thiểu là 100m2.
Đối với đất nông nghiệp
+ Thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách tại địa bàn các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và huyện Côn Đảo là 500m2; tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m2.
+ Thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu như quy định tại điểm a khoản này (khoản 2 Điều 4) và phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý.
Đối với những khu vực có đồ án quy hoạch riêng thì thực hiện tách thửa theo quy định quản lý đồ án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài ra, tại Quyết định 15 đã quy định Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố hướng dẫn việc hình thành đường giao thông trước khi thực hiện thủ tục tách thửa. Sở Xây dựng có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện các vấn đề có liên quan hỗ trợ người dân, doanh nghiệp biết rõ quy trình, cơ quan giải quyết việc hình thành đường giao thông, đảm bảo minh bạch, công khai.
Điều kiện quy định tách thửa đất tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
Trường hợp không được tách thửa đất tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
Không đảm bảo theo quy định tại Điều 3 và Điều 4 Quyết định này.
Thửa đất đã có quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất của cơ quan cấp có thẩm quyền.
Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết; thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để thực hiện quyết định, bản án có hiệu lực của Tòa án.
Việc phân chia tài sản thừa kế (trừ trường hợp có quyết định hoặc bản án của Tòa án phân chia thừa kế theo di chúc), ly hôn, tranh chấp mà không bảo đảm điều kiện được tách thửa theo quy định tại Quyết định này.
Khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn.
Mời bạn xem thêm
Câu hỏi thường gặp
Nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí cấp sổ đỏ (nếu có). Còn việc tách thửa có gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
(1) Phí đo đạc thửa đất
Phí đo đạc là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định.
(2) Lệ phí cấp sổ đỏ
Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.
(3) Lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có đất khi quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
(4) Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ
Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.
(5) Thuế thu nhập cá nhân
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đât = Thu nhập tính thuế x Thuế suất
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo điểm a khoản 4, 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp và được pháp luật bảo vệ thì các bên phải đăng ký biến động trong thời gian 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Để có đủ thành phần hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải tách thửa. Theo đó, khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Không được công chứng, chứng thực…và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.
Như vậy, trường hợp người sử dụng đất tự ý tách thửa đất để chuyển nhượng sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động (không đủ điều kiện sang tên – dù thực tế đã diễn ra việc chuyển nhượng nhưng pháp luật không công nhận việc chuyển nhượng đó).
Đối với việc đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định, trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (người dẫn đạc có thể là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn để hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất cho cán bộ đo đạc) cùng với người sử dụng đất tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới.
Để xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, việc các bên ký giáp ranh là cần thiết. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, nếu người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc thì bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).
Sau quá trình đo đạc, đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất liền kề đến ký xác nhận.
Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất liền kề không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
Nếu sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại lập.
Như vậy, việc xác định ranh giới thửa đất không phụ thuộc hoàn toàn vào người sử dụng đất liền kề. Hay nói cách khác, tách thửa đất vẫn cần ký giáp ranh nhưng nếu các bên không chịu ký giáp ranh, việc tách thửa đất vẫn có thể diễn ra bình thường.
