Có được mua nhà đất thông qua vi bằng không? Đây là câu hỏi thường gặp của nhiều người khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất không có sổ đỏ hoặc qua hình thức thỏa thuận viết tay. Vi bằng do thừa phát lại lập ngày càng phổ biến trong các giao dịch dân sự, trong đó có mua bán nhà đất. Tuy nhiên, liệu vi bằng có giá trị pháp lý để chuyển quyền sở hữu nhà đất hay không? Có tiềm ẩn rủi ro gì nếu chỉ mua bán thông qua vi bằng? Bài viết dưới đây của Pháp chế ICA sẽ phân tích cụ thể quy định pháp luật hiện hành để giúp bạn hiểu rõ và đưa ra quyết định đúng đắn trước khi giao dịch.

Có được mua nhà đất thông qua vi bằng không?

Theo nội dung tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức.

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ:

“Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”

Điều này có nghĩa, vi bằng không có giá trị pháp lý như một hợp đồng chuyển nhượng hay văn bản chứng thực quyền sử dụng đất.

Mặt khác, theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và tuân thủ đúng hình thức, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đồng thời, theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp cụ thể.

Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, việc mua bán nhà đất chỉ được công nhận hợp pháp khi có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp các bên chỉ lập vi bằng do Thừa phát lại lập mà không lập hợp đồng chuyển nhượng, không công chứng, chứng thực theo quy định thì giao dịch đó là không hợp pháp và không được pháp luật công nhận.

Những trường hợp nào không được lập vi bằng?

Theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại không được lập vi bằng trong các trường hợp sau:

1. Các trường hợp bị cấm theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, như:
   • Lợi dụng hoạt động Thừa phát lại để gây cản trở cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân;
   • Lập vi bằng nhằm phục vụ cho hành vi trái pháp luật.
2. Vi phạm an ninh, quốc phòng, bao gồm:
   • Xâm phạm mục tiêu quốc phòng, an ninh;
   • Làm lộ bí mật nhà nước;
   • Phát tán tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước;
   • Vi phạm khu vực cấm, vành đai an toàn, khu vực quân sự;
   • Vi phạm quy định bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh.
3. Xâm phạm quyền riêng tư, đời sống cá nhân, gia đình (theo Điều 38 Bộ luật Dân sự) hoặc trái đạo đức xã hội.
4. Xác nhận các nội dung thuộc thẩm quyền công chứng, chứng thực, như:
   • Ký tên trên hợp đồng, giao dịch có yêu cầu công chứng/chứng thực;
   • Xác nhận tính hợp pháp, chính xác của bản dịch;
   • Xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm chuyển quyền sử dụng hoặc sở hữu đất đai, tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp.
6. Ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm thực hiện các giao dịch trái pháp luật.
7. Ghi nhận hành vi của người đang thi hành công vụ, bao gồm:
   • Cán bộ, công chức, viên chức;
   • Sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang;
   • Công nhân, viên chức quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị quân đội, công an.
8. Ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại không trực tiếp chứng kiến.

Như vậy, pháp luật quy định rõ ràng các giới hạn nhằm đảm bảo hoạt động lập vi bằng không bị lạm dụng và không thay thế các chức năng pháp lý khác như công chứng, chứng thực hoặc các hoạt động điều tra, hành chính, tư pháp. Trong đó, cần đặc biệt lưu ý rằng vi bằng không thể được sử dụng để hợp thức hóa giao dịch nhà đất khi không có đủ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu.

Mua nhà đất qua hình thức lập vi bằng sẽ không hợp pháp

Theo quy định pháp luật hiện hành, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật mà họ trực tiếp chứng kiến, theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức (khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP). Tuy nhiên, vi bằng không có giá trị xác nhận tính hợp pháp của sự kiện, hành vi, mà chỉ được sử dụng làm nguồn chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự, hành chính hoặc làm căn cứ để thực hiện một số giao dịch (khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP).

Đặc biệt, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, pháp luật khẳng định rằng:

“Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”

Trong khi đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp rất cụ thể.

Ngoài ra, tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại không được lập vi bằng để ghi nhận nội dung thuộc phạm vi công chứng, chứng thực, bao gồm cả việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Do đó, mua bán nhà đất thông qua vi bằng mà không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực là hành vi trái pháp luật, và giao dịch đó sẽ không được công nhận về mặt pháp lý.

Chế tài đối với hành vi lập vi bằng sai quy định

Theo quy định tại khoản 4 và khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP, nếu Thừa phát lại lập vi bằng để mua bán nhà đất trái quy định, có thể bị xử phạt hành chính từ 10 đến 15 triệu đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ hành nghề từ 06 đến 09 tháng.

Vi bằng chỉ có thể lập trong một số tình huống hợp pháp liên quan đến nhà đất

Mặc dù không được sử dụng để chuyển nhượng nhà đất, vi bằng vẫn có thể được lập để ghi nhận các sự kiện thực tế liên quan đến giao dịch, ví dụ như:

• Ghi nhận việc đặt cọc mua bán nhà đất;
• Ghi nhận việc giao nhận tiền;
• Ghi nhận việc bàn giao nhà, đất.

Tuy nhiên, các vi bằng này chỉ có giá trị làm chứng cứ về việc các sự kiện đã xảy ra trên thực tế, chứ không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực, và không phải là căn cứ hợp pháp để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng không đủ điều kiện pháp lý để được công nhận là giao dịch hợp pháp. Người mua nhà đất qua vi bằng sẽ không được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), đồng nghĩa với việc không được pháp luật bảo vệ quyền lợi về tài sản. Do đó, để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro, các giao dịch nhà đất bắt buộc phải được thực hiện thông qua hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Mời bạn xem thêm:

• Câu hỏi nhận định đúng sai môn Luật đất đai phần 8
• Hợp đồng thuê đất của nhà nước trong công ty cổ phần