Sơ đồ bài viết
Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn không? Đây là nỗi băn khoăn của nhiều người mua đất lần đầu. Quy trình mua bán bất động sản thường yêu cầu thanh toán đầy đủ khi công chứng hợp đồng, nhưng liệu việc này có đảm bảo an toàn cho người mua? Bài viết này sẽ phân tích các rủi ro có thể gặp phải và cung cấp những lời khuyên hữu ích để đảm bảo giao dịch mua bán đất diễn ra an toàn và suôn sẻ.
Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn không?
Một giao dịch mua bán bất động sản giữa hai cá nhân, thông thường trải qua 3 bước:
- Đặt cọc
- Công chứng
- Đăng bộ sang tên.
(Riêng bất động sản chưa có pháp lý hoàn chỉnh, mua bán qua vi bằng thì có khác một chút. Tuy nhiên chúng tôi chỉ xét trường hợp bất động sản đã có sổ đỏ/sổ hồng đầy đủ trong bài viết này.)
Việc thanh toán tiền cũng sẽ trải qua 3 bước tương ứng:
Bước 1: Thanh toán tiền đặt cọc.
Hai bên mua bán có thể tiến hành đặt cọc tại phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân phường, xã để được xác nhận có giao dịch giữa hai bên. Hoặc cũng có thể nhờ một bên thứ ba có uy tín ký làm chứng trên hợp đồng đặt cọc và biên nhận cọc (chúng tôi khuyên rằng, bạn nên đòi lăn vân tay trên cả hợp đồng đặt cọc và biên nhận cọc, để đảm bảo an toàn cho chính bạn và tránh những phát sinh sau này.)
Số tiền cọc không có quy định, thường từ 5-10% giá trị hợp đồng. Ví dụ, hai bên thỏa thuận mua bán căn nhà giá 2 tỷ thì đặt cọc 200 triệu là bình thường.
Bước 2: Thanh toán tiền khi ký hợp đồng công chứng.
Về cơ bản, sau khi ký hợp đồng công chứng mua bán xong, có thể xem như bạn là chủ bất động sản. Lúc này giao dịch cần thêm khâu hoàn thành thủ tục thuế đối với nhà nước để được công nhận.
- Bên bán: đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, hoặc phải có xác nhận miễn thuế căn nhà duy nhất.
- Bên mua: đóng lệ phí trước bạn 0.5%.
Do đó, nếu bạn giao hết tiền mua đất khi công chứng thì chắc chắn không an toàn!
Muốn đăng ký sang tên, nếu thiếu biên lai đóng thuế của bên bán thì bên mua không đủ hồ sơ để làm sổ. Bên mua cũng không tự đóng thuế cho bên bán để đăng ký sang tên được. Vì vậy, bên mua nên giữ lại một số tiền để đảm bảo bên bán sẽ hoàn thành nghĩa vụ cuối cùng khi bán bất động sản của mình.
Bạn nên thanh toán giai đoạn này không quá 95% để bên bán phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế và hỗ trợ bên mua.
Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn?
Bạn nên thanh toán giai đoạn này không quá 95% để bên bán phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế và hỗ trợ bên mua.
Bước 3: Thanh toán sau khi khai thuế và hẹn lấy sổ.
Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, chúng ta sẽ tiến hành đăng bộ hồ sơ nhà đất đến UBND quận, huyện. Khi giấy tờ được kiểm tra đầy đủ, thì bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ hẹn nhận sổ khoảng 45 ngày làm việc. Khi nhận được phiếu hẹn, chúng ta có thể yên tâm thanh toán phần còn lại cho bên mua, giao dịch tới đây được xem như hoàn tất.
Thanh toán tiền mua nhà vào thời điểm nào?
Sau khi xác định được nội dung trên và quyết định mua, thời điểm thanh toán tiền mua cũng phải trao đổi với bên bán. Thông thường việc trả tiền được chia thành nhiều đợt. Bên mua nên giữ lại từ 5-10% giá trị hợp đồng (nếu giữ lại nhiều hơn thì càng tốt). Thời điểm thanh toán hết là khi bên mua nhận được biên lai đóng thuế của bên bán hoặc bên mua nhận được sổ, vì:
– Khi bán đất, bên bán sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân (2% trên giá trị hợp đồng). Còn bên mua sẽ đóng lệ phí trước bạ (0.5% giá trị hợp đồng). Do đó, muốn đăng ký sang tên, nếu thiếu biên lai đóng thuế của bên bán thì bên mua không đủ hồ sơ để làm sổ. Bên mua cũng không tự đóng thuế cho bên bán để đăng ký sang tên được. Bởi vậy bên mua nên giữ lại một số tiền để đảm bảo bên bán sẽ hoàn thành nghĩa vụ cuối cùng khi bán bất động sản của mình.
Khi nào việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực?
Hợp đồng công chứng có giá trị rất quan trọng trong giao dịch mua bán nhà đất.Cụ thể, theo Điều 5 Luật Công chứng, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, dù hợp đồng công chứng mang ý nghĩa lớn, có thể gần như đảm bảo chắc chắn việc mua bán đã hoàn thành nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định. Nghĩa là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Khi nào việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực?
Hợp đồng công chứng có giá trị rất quan trọng trong giao dịch mua bán nhà đất.Cụ thể, theo Điều 5 Luật Công chứng, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, dù hợp đồng công chứng mang ý nghĩa lớn, có thể gần như đảm bảo chắc chắn việc mua bán đã hoàn thành nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định. Nghĩa là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Thông tin liên hệ
Bạn đang tìm kiếm một khóa học pháp chế chuyên sâu? Hãy đến với Học viện đào tạo pháp chế ICA! Chúng tôi cam kết mang đến cho bạn chương trình đào tạo chất lượng với đội ngũ giảng viên giàu kinh nghiệm. Đăng ký ngay hôm nay để không bỏ lỡ cơ hội nâng cao kiến thức và kỹ năng của mình. Liên hệ ngay: 0564.646.646.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Phòng Tư pháp huyện có phải là một địa điểm công chứng
- Luật sư có được cấp chứng chỉ hành nghề Quản tài viên
- Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai
Câu hỏi thường gặp
– Các chủ thể cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất được sử dụng để giao dịch không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
– Bước 1: Bên mua đặt cọc tài sản mua bán (không bắt buộc)
– Bước 2: Thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà: ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận.
– Bước 3: Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Chủ thể là bên mua sẽ có trách nhiệm thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán và vào lúc này bên bán sẽ thực hiện việc bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
– Bước 4: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định tại phòng địa chính nơi quản lý nhà đất
Để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, chủ thể là bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:
– Bản chính giấy tờ nhà đất.
– Bản chính giấy tờ tùy thân của chủ thể là bên mua và bên bán.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân.
– Giấy tờ liên quan đến việc thực hiện ủy quyền (nếu có).
– Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế (nếu có).
– Dự thảo hợp đồng mà các bên đã chuẩn bị (hoặc các bên cũng sẽ có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp).
