Bài giảng môn học Luật Đất đai chương IV tập trung vào nội dung về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Bài giảng cung cấp những kiến thức cơ bản và chuyên sâu về quy trình đăng ký đất đai, các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cũng như thủ tục pháp lý liên quan. Nội dung này giúp người học hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật hiện hành, nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Bài giảng môn học Luật Đất đai chương IV
Chương 4. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…
1. Khái niệm
– Tên đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất”
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 3): là chứng thư pháp lý để NN xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Chú ý: có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa thể hoàn toàn chắc chắn đã sở hữu quyền sử dụng đất, mà phải xem xét tính hợp pháp của quá trình cấp giấy Chứng nhận đó.
2. Cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu chung, thống nhất trên phạm vi toàn quốc: màu hường
– Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có tài sản trên đất thì sẽ ghi cả tài sản trên đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi tên của cả vợ và chồng.
+ nếu vợ hoặc chồng muốn đứng tên 1 mình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần chứng minh đó là tài sản riêng, hoặc theo thỏa thuận của cả 2 vợ chồng (phải bằng văn bản)
+ trường hợp nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng, còn nhà xây trên đất đó là tài sản chung của hai vợ chồng, thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng sẽ ghi tường minh tương ứng: quyền sử dụng đất ghi tên chồng, quyền sở hữu tài sản trên đất ghi tên 2 vợ chồng.
– Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo thì là cấp chung của cộng đồng đó và người đại diện sẽ được giữ giấy chứng nhận
3. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điều 100 thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra ở một số địa phương có thể quy định diện tích tối thiểu, chiều dài các chiều tối thiểu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tránh xây nhà quá nhỏ, nhà méo, siêu mỏng, …), VD ở Hà Nội quy định diện tích tối thiểu 30 m2, mỗi chiều mỗi cạnh phải tối thiểu 3 m
– Nếu không có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điều 100 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được đồng thời 3 điều kiện:
+ sử dụng đất ổn định, lâu dài
+ không có tranh chấp
+ phù hợp với quy hoạch
– Chú ý: nếu có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điều 100 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp không có giấy tờ thì việc có phải nộp tiền sử dụng đất hay không sẽ tùy thuộc vào mốc thời gian bắt đầu sử dụng đất để xác định cụ thể (xem Điều 6,7,8 Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất)
4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Câu hỏi:
(1) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(2) Gia đình ông A đang ở thị xã trên đất của ông bà để lại từ những năm kháng chiến (trước 1975), gia đình ông A không có giấy tờ gì, hàng năm vẫn nộp thuế sử dụng đất cho NN. Nay có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Giấy tờ về nộp thuế sử dụng đất có được coi là giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất không ?
– Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Ý nghĩa lớn nhất là cho phép quyền sử dụng đất trở thành tài sản có khả năng giao dịch trên thị trường.
– Vấn đề để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân = 2% giá trị hợp đồng, nếu giá hợp đồng thấp hơn giá theo quy định của NN thì sẽ lấy theo giá NN
– Chú ý: giao dịch tặng cho vẫn bị đánh thuế, người được tặng cho sẽ bị đánh thuế 10% giá trị của quyền sử dụng đất theo mức giá quy định của NN.
Trường hợp tặng cho không phải nộp thuế: những người thân tặng cho nhau, gồm bố mẹ với con (kể cả con dâu, con rể), anh chị em với nhau, vợ với chồng, ông bà với cháu.
– Dòng họ là 1 chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cùng khái niệm với “cộng đồng dân cư”) (theo Điều 105)
3. Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Chú ý: Khái niệm “Người sử dụng đất” theo Điều 5 là người (có thể) đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứ không phải là người thuê đất để sử dụng.
– Với cá nhân: Điều 99, 100, 101
– Với tổ chức: Điều 102
– Chú ý: việc xác nhận thời gian sử dụng đất do UBND cấp xã xác nhận dựa trên thực tế tại địa phương
– UBND cấp xã không được giao đất, mà chỉ được quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích (5% quỹ đất nông nghiệp). Với huyện không có xã như huyện đảo Bạch Long Vĩ, huyện đảo Côn Đảo, huyện đảo Cồn Cỏ thì quỹ đất công ích 5% sẽ do tỉnh quản lý.
– Trường hợp đất được giao trái thẩm quyền: ví dụ UBND xã giao đất (xã không có thẩm quyền giao đất), nhưng nếu UBND xã giao đất trước ngày 01/07/2014 (ngày luật Đất đai 2013 có hiệu lực) thì vẫn được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (xem Điều 23 Nghị định 43/2014)
– Những trường hợp sử dụng đất hợp pháp nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: điều 19 Nghị định 43/2014
4. Trình tự thủ tục
– Nghị định 43/2014: quy định chi tiết 18 trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Thông tư 24/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường: quy định về hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tuy nhiên ở từng địa phương có thể có quy định riêng)
– Thông tư 23/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường: hướng dẫn kê khai tình trạng nhà ở khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tham khảo trọn bộ bài giảng môn học Luật đất đai: https://study.phapche.edu.vn/khoa-hoc-tim-hieu-mon-luat-dat-dai?ref=lnpc
Mời bạn xem thêm:
- Câu hỏi nhận định đúng sai môn Luật đất đai
- Năng lực pháp luật đất đai của người sử dụng đất thế nào?
- Một số bài tập luật đất đai có đáp án
