Đất thổ cư là loại hình sử dụng cho mục đích ở và phân biệt với đất thổ canh hay còn gọi là đất canh tác. Đất ở được quy định trong Luật Đất đai 2013 là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Khác với thổ cư, đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây nhà ở trên đất nông nghiệp, bạn phải đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo pháp luật. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Học viện đào tạo pháp chế ICA để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Phí chuyển đổi lên đất thổ cư 2024” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Như thế nào là đất thổ cư?

Đất thổ cư là đất ở – đất dùng để xây dựng nhà cửa.

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư.

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Quy trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được thực hiện như thế nào?

Thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, cụ thể:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi điểm d khoản 1 Điều 1 Thông tư 11/2022/TT-BTNMT;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng, sổ đỏ đã cấp).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện những nhiệm vụ sau:

• Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích;
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân sẽ nhận được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước – trong đó nêu rõ số tiền và hạn nộp);
• Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Trả kết quả

• Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (xuất trình biên lai đã nộp tiền khi nhận quyết định).
• Thời gian thực hiện thủ tục: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.

Phí chuyển đổi lên đất thổ cư 2024

Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ bao gồm các khoản cơ bản sau: Tiền sử dụng đất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ, và phí thẩm định hồ sơ.

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

(i) Khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)

02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

(ii) Khi chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp cần theo 03 bước sau:

Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở

– Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền – càng lùi sâu giá càng thấp).

– Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).

Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).

Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

– Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.

– Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

Lệ phí trước bạ

– Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

– Cách tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:

– Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.

– Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Mời bạn xem thêm

• Đối tượng không chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp là ai?
• Thời hạn chia tài sản sau ly hôn là bao lâu?
• Thủ tục tách thửa đất thổ cư cho con

Câu hỏi thường gặp