Hợp đồng xây dựng có nhiều loại. Dựa theo tính chất dự án, hình thức giá hợp đồng, mối quan hệ của các bên tham gia hợp đồng thì sẽ có các loại hợp đồng xây dựng khác nhau: Hợp đồng tư vấn xây dựng, hợp đồng theo đơn giá cố định, hợp đồng thầu chính,…

Hợp đồng xây dựng là gì?

Hợp đồng xây dựng là sự thoả thuận giữa bên nhận thầu và bên giao thầu, theo đó bên nhận thầu đồng ý thực hiện và bàn giao một phần hoặc toàn bộ công việc xây dựng cho bên giao thầu phù hợp với yêu cầu kỹ thuật của bên giao thầu. trong một khoảng thời gian nhất định và bên giao thầu phải cung cấp cho nhà thầu các số liệu, tài liệu, yêu cầu khảo sát, thiết kế, mặt bằng, vật liệu xây dựng và vốn đầu tư đúng thời hạn. bằng cấp, đồng thời có nghĩa vụ nghiệm thu và thanh toán khi công việc đã hoàn thành một phần hoặc toàn bộ.

Đối tượng của hợp đồng xây dựng bao gồm cả bên giao thầu và bên nhận thầu. Chủ yếu là doanh nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội hoặc đơn vị vũ trang nhân dân.

“Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.”

Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 37/2015/ND-CP Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng bao gồm nội dung nêu trên.

Hợp đồng xây dựng phải được ký kết bằng văn bản và bao gồm các nội dung như điều chỉnh định nghĩa, giải thích các từ, thuật ngữ sử dụng trong hợp đồng; các điều khoản để xác định tài liệu, hợp nhất cấu hình tài liệu, sản phẩm đối tượng tài khoản điều phối và các nhiệm vụ cụ thể mà các bên phải thực hiện; và những công việc cụ thể mà các bên phải thực hiện. Kiểm soát chất lượng; thời kỳ đồng giá trị để nghiệm thu, bàn giao, thanh toán…tổ chức hoặc đơn vị vũ trang nhân dân.

Hợp đồng xây dựng có nhiều hình thức khác nhau. Có hợp đồng khảo sát vị trí tiềm năng xây dựng công trình; hợp đồng tranh luận kinh tế – kỹ thuật cho công trình; hợp đồng thiết kế xây dựng; hợp đồng xây lắp… Hợp đồng trọn gói, hợp đồng chìa khoá trao tay, hợp đồng điều chỉnh giá là các phương thức thực hiện hợp đồng.

Đặc điểm của hợp đồng xây dựng

Thứ nhất, về chủ thể: bao gồm bên giao thầu bên nhận thầu

• Bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính.
• Khi nhà thầu là chủ đầu tư thì là tổng thầu hoặc nhà thầu chính; khi được giao làm tổng thầu hoặc nhà thầu chính thì là nhà thầu phụ. Một tập đoàn nhà thầu có thể là bên nhận.

Thứ hai, mẫu hợp đồng xây dựng được lập thành văn bản và có chữ ký của người đại diện theo ủy quyền hợp pháp của các bên trong hợp đồng. Trường hợp một trong các bên tham gia là tổ chức thì tổ chức đó phải có tên, con dấu theo quy định của pháp luật.

Điều kiện xây dựng chung là các văn bản liên quan đến quy định thống nhất mô tả cơ sở vật chất dịch vụ và mối quan hệ của các bên tham gia hợp nhất xây dựng.

Phân loại hợp đồng xây dựng

Tuỳ theo tính chất, nội dung của hoạt động, các loại công việc hợp nhất xây dựng sau đây được thực hiện: Hợp đồng tư vấn xây dựng; kết hợp các công cụ xây dựng; cài đặt một thiết bị hợp đồng trong trình xây dựng; Hợp đồng thiết kế, hợp đồng mua sắm vật liệu và thiết bị, hợp đồng xây dựng, hợp đồng trao đổi chìa khóa và các loại hợp đồng dân sự khác đều là ví dụ về hợp đồng dân sự

Sử dụng hợp nhất giá theo công thức và hợp nhất xây dựng các loại sau: Hợp đồng theo đơn giá ấn định; hợp đồng theo phương pháp điều chỉnh đơn giá; Hợp đồng theo thời gian; Hợp đồng có cấu trúc chi phí cộng thêm phí; Hợp đồng được dựa trên giá tổng hợp. Dự án xây dựng khác; Hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước chỉ áp dụng các hạn chế tổng hợp tại các điểm a, b, c và d Khoản 3 Điều 140 Luật Xây dựng 2014 hoặc kết hợp các loại đồng này.

Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng, hợp đồng xây dựng có các loại sau: Hợp đồng thầu chính; Hợp đồng thầu phụ; Hợp đồng giao khoán; Hợp đồng xây dựng.

Quy định về hợp đồng xây dựng

Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội;

Bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng;

Hoàn tất quá trình lựa chọn nhà thầu và đàm phán hợp đồng;

Trường hợp nhà thầu là nhà thầu liên danh thì phải có thỏa thuận liên danh. Trừ khi các bên có thỏa thuận khác, các bên tham gia liên danh phải ký và đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng xây dựng.

Đồng thời, Điều 4 Nghị định 37/2015/ND-CP quy định khi ký kết hợp đồng xây dựng, ngoài các nguyên tắc nêu trên còn phải đảm bảo:

• Tại thời điểm ký kết hợp đồng, nhà thầu phải đáp ứng yêu cầu về năng lực hành nghề và năng lực hoạt động theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc phân bổ khối lượng công việc trong thỏa thuận liên danh phải tương xứng với khả năng điều hành của từng thành viên trong liên danh đối với nhà thầu liên danh. Khi nhà thầu trong nước đáp ứng yêu cầu của gói thầu, nhà thầu chính nước ngoài phải đồng ý thuê nhà thầu phụ trong nước để hoàn thành phần công việc dự kiến giao thầu phụ.
• Chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư có thể ký hợp đồng với một hoặc nhiều nhà thầu lớn để thực hiện công việc. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng với nhiều nhà thầu chính thì văn bản hợp đồng phải bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ.

Tổng thầu, nhà thầu chính được ký hợp đồng với một hoặc một số nhà thầu phụ, nhưng các nhà thầu phụ này phải được chủ đầu tư chấp thuận, các hợp đồng thầu phụ này phải thống nhất, đồng bộ với hợp đồng thầu chính đã ký với chủ đầu tư. Tổng thầu, nhà thầu chính phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng các công việc đã ký kết, kể cả các công việc do nhà thầu phụ thực hiện.

Giá ký hợp đồng không được vượt giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán hợp đồng xây dựng, trừ khối lượng phát sinh ngoài phạm vi công việc của gói thầu được người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép

Nội dung của hợp đồng xây dựng

Một hợp đồng dân sự điển hình có các điều khoản sau:

Điều 141: Nội dung hợp đồng xây dựng:

1. Trong hợp đồng xây dựng bao gồm các hạng mục sau:

a) Căn cứ pháp lý áp dụng;

b) Ngôn ngữ sử dụng;

c) Khối lượng, nội dung công việc;

d) Chất lượng công trình, chỉ tiêu kỹ thuật, nghiệm thu, bàn giao;

đ) Thời gian, tiến độ thực hiện hợp đồng;

đ) Giá hợp đồng, tiền tạm ứng, đồng tiền thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng;

g) Thực hiện hợp đồng và bảo lãnh tạm ứng;

h) Điều chỉnh hợp đồng xây dựng;

i) Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng;

k) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng;

l) Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng;

m) Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;

n) Rủi ro và bất khả kháng;

o) Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng;

p) Các nội dung khác.

Ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 141 Luật Xây dựng 2014, nội dung tổng thầu xây dựng và yêu cầu quản lý phải được bổ sung trong hợp đồng xây dựng tổng hợp.

Tùy theo loại Hợp đồng xây dựng, các thông tin có thể được bổ sung hoặc lược bỏ. Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, Nghị định 37/2015/ND-CP, đưa ra những quy định rất cụ thể và chi tiết về nội dung của một số loại hợp đồng xây dựng.

Mời bạn xem thêm:

• Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng cho mượn nhà
• Khoá học soạn thảo hợp đồng
• Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng bảo hiểm tài sản

Câu hỏi thường gặp: