Bất động sản là tài sản có giá trị nên trước khi mua nhà người mua phải tính toán, suy nghĩ thật kỹ lưỡng và kỹ lưỡng. Việc nhận diện rủi ro khi mua bất động sản là rất quan trọng để có phương án phòng ngừa kịp thời. Một trong những vấn đề thường gặp là mua bán nhà đất không sang tên. Vậy vấn đề này sẽ được giải quyết như thế nào? Bài viết dưới đây của Học viện đào tạo pháp chế ICA sẽ giới thiệu đến bạn đọc hợp đồng mua bán nhà ở trong công ty cổ phần

Tải xuống hợp đồng mua bán nhà ở trong công ty cổ phần

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở trong công ty cổ phần

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản.

a. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ

Người mua và người bán nhà đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Nói cách khác, khi bên bán đã nhận được lợi ích vật chất từ ​​bên mua nhà thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở theo đúng kế hoạch. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn theo thỏa thuận của các bên. Đồng thời, người mua nhà có nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà đúng thời hạn, tại địa điểm và theo phương thức thuận lợi. Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển nhượng căn nhà được xác định là đối tượng của hợp đồng mà hai bên đã xác lập.

b. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù

Bản chất bồi thường trong mối quan hệ này thể hiện ở chỗ người bán nhà nhận được một số tiền nhất định tùy theo giá cam kết, người mua nhà phải xác lập quyền sở hữu đối với món đồ mua tương ứng với số tiền mình phải trả. chi trả. Số tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản tiền bồi thường cho việc mua bán nhà theo quy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có điều khoản bồi thường để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở.

c. Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng ưng thuận

Sự đồng ý là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán bất động sản nói chung, cũng như một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thống nhất được những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng được coi là xác lập. Thời điểm lập hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm hợp đồng được công chứng, là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên bán và bên mua nhà ở, nhà đã được chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng. không được giao hay không. nhưng tôi đã chuyển đi.

d. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua.

Trong quan hệ mua bán, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở cho bên mua. Bản chất của việc mua bán nhà là chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với ngôi nhà được bán, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của bên mua đối với ngôi nhà. Nếu người mua muốn trở thành chủ sở hữu của ngôi nhà thì phải trả cho người bán một giá trị tương đương với diện tích bề mặt của ngôi nhà này. Đây là điểm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng vay, thuê, ở hoặc ủy quyền quản lý nhà ở.

Kinh nghiệm phòng tránh rủi ro khi lập hợp đồng mua nhà đất

Theo các chuyên gia pháp lý, để quá trình mua bán, chuyển nhượng bất động sản đảm bảo an ninh, trước hết phải hiểu rõ các quy định pháp luật, như Luật Xây dựng năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015, Bộ luật Hình sự năm 2015. sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật.

Ngoài ra, cần phải xác minh đầy đủ các thông tin quy hoạch. Tìm hiểu nguyên tắc: Không được phép chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất đã được quy hoạch. Cụ thể, hãy nghiên cứu ngôi nhà và kiểm tra xem mảnh đất bạn định mua có nằm trong quy hoạch dự án hay không. Người mua có thể mang bản sao “sổ đỏ” đến cơ quan một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà, đất để tìm hiểu, tra cứu, yêu cầu thông tin.

Ngoài thông tin quy hoạch, cần tìm hiểu hiện trạng Sổ đỏ và bất động sản, vị trí khu đất, sự trùng khớp giữa Sổ đỏ và thực trạng đo đạc đất đai.

Thông tin tranh chấp cũng cần lưu ý cho người mua. Người mua có thể tìm hiểu những tranh chấp lớn bằng cách tìm kiếm tin tức trên mạng xã hội, báo điện tử, trên truyền hình hoặc trong cơ sở dữ liệu đã đăng ký với phòng công chứng. Đối với những tranh chấp nhỏ, bạn có thể tìm hiểu từ những người xung quanh hoặc từ Ủy ban nhân dân khu phố, xã.

Khi nói đến thông tin thế chấp, bạn cần tìm hiểu rõ ràng để tránh những vấn đề phát sinh sau này. Thông tin này, người mua có thể nhận biết bằng cách xem Bìa 4 (hoặc Bìa 3) Sổ đỏ, hoặc một tờ giấy riêng kèm theo có thông tin thế chấp có đóng dấu của Cơ quan đăng ký đất đai.

Ngoài ra, khách hàng còn có thể tra cứu thông tin thế chấp ngân hàng miễn phí thông qua bản sao sổ đỏ tại các phòng công chứng. Tuy nhiên, sẽ khó truy xuất nguồn gốc bất động sản nếu Sổ đỏ được thế chấp bởi cá nhân hoặc người cầm đồ.

Ngoài việc nắm bắt các thông tin liên quan đến bất động sản, khách hàng cũng cần hết sức lưu ý đến thông tin người bán, người mua để đảm bảo tính bảo mật trong quá trình mua bán bất động sản. Cần xác định chính chủ mua hay bán. Khi mua bán bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền, người mua phải liên hệ với cơ quan công chứng nơi cấp hợp đồng ủy quyền để xác định xem hợp đồng ủy quyền có hợp pháp hay không. Ngoài ra, cần kiểm tra các giấy tờ liên quan như CMND, CMND, hộ khẩu…

Hãy nhớ rằng người môi giới chỉ là người trung gian nếu anh ta không được người bán ủy quyền hợp pháp để bán tài sản. Các chuyên gia cũng lưu ý, bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị mà còn mang rất nhiều ý nghĩa đối với người sở hữu. Như vậy, khâu đặt cọc sẽ đảm bảo cho người mua sẽ nhận nhà theo đúng cam kết và đúng thời hạn, đồng thời hạn chế tình trạng người bán từ chối giao dịch.

Gói ký quỹ phải chứa thông tin pháp lý đầy đủ về cả hai bên tham gia mua bán, mô tả tài sản đang được đàm phán, giá trị tiền tệ đã thỏa thuận của bất động sản, số tiền và ngày ký quỹ phát sinh. kết luận…

Trong quá trình ký quỹ, bên mua và bên bán có thể mời người làm chứng ký vào biên bản ký quỹ để tạo sự yên tâm trong quá trình giao dịch hoặc ghi lại quá trình ký kết làm bằng chứng trong trường hợp xảy ra sự việc. Vụ việc phải được xét xử trước pháp luật do phát sinh mâu thuẫn.

Quá trình công chứng mua bán bất động sản được thực hiện gần như đồng thời với việc bên mua thanh toán số tiền còn lại cho bên bán và nhận các hồ sơ pháp lý liên quan đến bất động sản từ hồ sơ do công chứng viên yêu cầu. Khi ký hợp đồng mua bán với cơ quan công quyền sẽ xác nhận hai bên đã hoàn tất đầy đủ thủ tục thanh toán, sau đó công chứng viên sẽ bàn giao hợp đồng đã công chứng.

Những thông tin cần đặc biệt lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản: Thông tin người bán và người mua; Giá trị hợp đồng: Thông tin sổ đỏ; Vị trí của bất động sản; Phương thức thanh toán và giao nhận chứng từ… Các điều khoản về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng phải được nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh những phiền phức.

Đồng thời, khi bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng thì về nguyên tắc giao dịch có giá trị pháp lý. Các bên cần lưu ý khi giao nhận hợp đồng có công chứng vào thời điểm bên mua chưa giao tiền và bên bán chưa bàn giao giấy tờ kèm sổ đỏ gốc.

Các chuyên gia cho biết, các bên có thể yêu cầu công chứng viên giữ hợp đồng mua bán nhà đất cho đến khi bàn giao tiền và hồ sơ gốc.

Về thủ tục sang tên sổ đỏ, sau khi các bên đã thanh toán, giao nộp hồ sơ và sổ đỏ gốc thì cần hoàn tất giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Các chuyên gia cho biết, người mua và người bán có thể yêu cầu văn phòng công chứng hoặc công ty luật thực hiện thủ tục này để tiết kiệm thời gian, giảm chi phí và ngăn ngừa rủi ro.

Câu hỏi thường gặp: