Sơ đồ bài viết
Trong cuộc sống và kinh doanh, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể tự mình thực hiện mọi giao dịch. Khi đó, “Ủy quyền” là giải pháp tối ưu để nhờ người khác làm thay. Từ việc đi làm thủ tục hành chính, rút tiền ngân hàng, đến việc quản lý nhà cửa, đất đai… Nhiều người ký vào giấy ủy quyền với tâm lý rất chủ quan, sử dụng những mẫu soạn sẵn với cụm từ “toàn quyền quyết định” mà không lường trước hậu quả. Đến khi người được ủy quyền bán mất nhà, hoặc tự ý vay mượn gây nợ nần, thì người ủy quyền mới tá hỏa nhận ra mình đã “giao trứng cho ác”. Bài viết này của phapche.edu.vn sẽ giúp bạn hiểu pháp luật để tránh rủi ro từ việc ủy quyền không đúng, biến công cụ pháp lý này trở nên an toàn và hiệu quả hơn.
Căn cứ pháp lý điều chỉnh
Mọi hoạt động ủy quyền đều chịu sự điều chỉnh của:
- Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015):
- Các quy định về Đại diện (Điều 134 – 143).
- Hợp đồng ủy quyền (Điều 562 – 569).
- Luật Công chứng 2014: Đối với các giao dịch bắt buộc công chứng hoặc các bên lựa chọn công chứng.
- Các luật thuế: Liên quan đến nghĩa vụ tài chính khi ủy quyền chuyển nhượng bất động sản.
Hiểu đúng bản chất: Ủy quyền không phải là “cho luôn”
Ủy quyền là gì?
Theo BLDS 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
- Từ khóa quan trọng: “Nhân danh”. Tức là người đó làm, nhưng hậu quả pháp lý (quyền lợi và nghĩa vụ) sẽ phát sinh trực tiếp với chính BẠN (người ủy quyền).
- Ví dụ: Bạn ủy quyền cho A đi ký hợp đồng mua bán. A ký xong, thì người chịu trách nhiệm trả tiền là bạn, chứ không phải A.
Nguyên tắc “bất di bất dịch”
- Đúng chủ thể: Cả hai bên phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (đủ tuổi, tỉnh táo).
- Đúng phạm vi: Người được ủy quyền chỉ được làm những gì giấy tờ ghi. Làm vượt quá -> Họ tự chịu trách nhiệm.
- Đúng thời hạn: Ủy quyền không tồn tại mãi mãi. Nó sẽ chấm dứt khi hết hạn, công việc hoàn thành hoặc một trong hai bên chết/giải thể.
Những “cái bẫy” rủi ro khi ủy quyền không đúng
Để hiểu pháp luật để tránh rủi ro từ việc ủy quyền không đúng, bạn cần nhận diện 5 rủi ro kinh điển sau:
Rủi ro “Mất nhà” vì ủy quyền quá rộng
Nhiều người chỉ muốn nhờ người quen trông coi, quản lý nhà đất, nhưng lại ký vào văn bản ủy quyền có nội dung: “Được quyền quản lý, sử dụng, định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp)…”.
Hậu quả: Người được ủy quyền âm thầm bán nhà hoặc thế chấp vay ngân hàng rồi bỏ trốn. Về mặt pháp lý, họ làm đúng phạm vi ủy quyền (do bạn đã cho phép “định đoạt”), nên bạn rất khó đòi lại tài sản.
Rủi ro từ “Hợp đồng giả cách” (Ủy quyền thay cho Mua bán)
Trong bất động sản, để trốn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, nhiều người chọn cách: Bên bán làm Hợp đồng ủy quyền toàn phần cho Bên mua (thay vì làm Hợp đồng chuyển nhượng).
Rủi ro:
- Nếu Bên bán (người ủy quyền) đột ngột qua đời: Hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Tài sản trở thành di sản thừa kế của gia đình Bên bán. Bên mua coi như mất trắng quyền định đoạt.
- Bên bán đơn phương chấm dứt ủy quyền: Luật cho phép người ủy quyền đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào (chỉ cần báo trước và trả thù lao). Bên mua sẽ rơi vào thế bị động hoàn toàn.
Rủi ro “Ủy quyền lại” cho người lạ
Bạn tin tưởng giao việc cho ông A. Nhưng trong hợp đồng ủy quyền bạn không cấm việc ủy quyền lại.
Hậu quả: Ông A bận việc, tự ý ủy quyền tiếp cho ông B (người mà bạn không hề quen biết, không tin tưởng) làm thay. Ông B làm hỏng việc, gây thiệt hại, nhưng quy trách nhiệm rất lòng vòng và khó khăn.
Rủi ro về thuế
Cơ quan thuế hiện nay kiểm soát rất chặt các hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản. Nếu phát hiện bản chất là mua bán, bạn sẽ bị truy thu thuế và phạt hành vi trốn thuế rất nặng.
Rủi ro không chấm dứt được ủy quyền
Bạn muốn dừng ủy quyền nhưng bên kia không đồng ý trả lại văn bản ủy quyền gốc, hoặc vẫn tiếp tục nhân danh bạn đi giao dịch với đối tác thứ ba (người thứ ba không biết việc chấm dứt).
Chiến lược phòng vệ: Ủy quyền thông minh
“Khoanh vùng” phạm vi ủy quyền
Hãy viết thật cụ thể, chi tiết. Thay vì ghi “toàn quyền quyết định”, hãy ghi:
- “Được quyền nộp hồ sơ và nhận kết quả tại…”
- “Được quyền ký kết hợp đồng thuê nhà với giá không thấp hơn…”
- “Được quyền quản lý nhưng không được chuyển nhượng, thế chấp…”
Kiểm soát điều khoản “Ủy quyền lại”
Nếu công việc quan trọng, hãy ghi rõ trong hợp đồng: “Bên B không được ủy quyền lại cho bên thứ ba thực hiện công việc này”. Điều này buộc người được bạn chọn phải trực tiếp thực hiện.
Phân biệt rõ Quản lý và Định đoạt
- Ủy quyền quản lý: Chỉ được trông coi, khai thác (cho thuê), sửa chữa nhỏ.
- Ủy quyền định đoạt: Được bán, tặng cho, thế chấp. Nếu không có ý định bán, tuyệt đối không cài từ “định đoạt” vào văn bản.
Quy định rõ thời hạn và thù lao
- Xác định rõ ngày kết thúc ủy quyền.
- Ghi rõ ủy quyền này có thù lao hay không. (Nếu có thù lao, trách nhiệm bồi thường khi làm sai sẽ cao hơn).
Công chứng, chứng thực
Với các giao dịch liên quan đến tài sản (nhà, xe, cổ phần), bắt buộc hoặc nên ra Phòng Công chứng. Công chứng viên sẽ giúp bạn lọc bớt các điều khoản rủi ro và xác nhận năng lực hành vi của các bên.
Vai trò của người soạn thảo văn bản
Một văn bản ủy quyền sơ sài là mầm mống của tranh chấp. Việc soạn thảo cần tư duy của một luật sư: Dự liệu tình huống xấu nhất.
- Nếu người được ủy quyền làm sai thì bồi thường thế nào?
- Nếu tôi muốn đơn phương chấm dứt thì cần báo trước bao lâu?
Ủy quyền là một công cụ pháp lý hữu ích giúp cuộc sống và công việc linh hoạt hơn, nhưng nó cũng giống như việc bạn trao chìa khóa két sắt cho người khác.
Hiểu pháp luật để tránh rủi ro từ việc ủy quyền không đúng chính là cách bạn giữ chặt tài sản của mình ngay cả khi người khác đang nắm giữ nó. Hãy nhớ nguyên tắc vàng: “Cụ thể hóa phạm vi – Chọn đúng người – Giám sát chặt chẽ”. Tuy nhiên, ủy quyền thực chất cũng là một dạng Hợp đồng dân sự. Để soạn thảo một Hợp đồng ủy quyền chặt chẽ, không kẽ hở, bạn cần kỹ năng thiết kế văn bản pháp lý chuyên nghiệp.
Để làm chủ kỹ năng soạn thảo mọi loại văn bản từ Hợp đồng thương mại đến Giấy ủy quyền dân sự, hãy tham khảo ngay Khoá học hợp đồng: Thiết kế, Soạn thảo và Rà soát nhé!
Mời bạn xem thêm:
