Sơ đồ bài viết
Đất nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng đang trở thành xu hướng phát triển đô thị hiện đại. Loại hình này tập trung vào việc xây dựng các căn nhà có chiều cao từ 1 đến 4 tầng, tạo nên không gian sống thoáng đãng, gần gũi với thiên nhiên. Đây là lựa chọn lý tưởng cho những gia đình mong muốn sở hữu ngôi nhà riêng với không gian sân vườn xanh mát, đồng thời đảm bảo sự tiện nghi và an toàn. Chính vì thế, đất nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng ngày càng được nhiều người quan tâm và tìm kiếm trên thị trường bất động sản.
Những vướng mặc về mặt pháp lý liên quan đến đất nhà ở xây dựng mới
Thực tế cho thấy, nhiều khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới với quỹ đất lớn. Phần diện tích này, theo quy định hiện hành được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, được tách thửa và cấp phép xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, người dân lại không được thực hiện những quyền lợi chính đáng này của mình. Nguyên nhân là do phần diện tích đất dân cư xây dựng mới dù phù hợp quy hoạch sử dụng đất, nhưng lại không phù hợp với đồ án quy hoạch xây dựng quy hoạch của địa phương. Trong khi đó, có nhưng đồ án quy hoạch đã cũ, kéo dài cả chục năm, hiện không còn phù hợp với thực tế, nhưng do quy hoạch chồng chéo quy hoạch khiến cả người dân, doanh nghiệp cần sử dụng đất lẫn cơ quan nhà nước còn gặp nhiều khó khăn trong việc xử lý, giải quyết
Điều này gây lãng phí tài nguyên đất, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế của các quận huyện nói riêng và của cả tỉnh, thành phố nói chung, bên cạnh tạo đà cho việc xây dựng trái phép, xây dựng không phép đang diễn ra thường xuyên.
Đất nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng là gì?
Quy hoạch đất ở xây dựng mới là nhóm đất dân cư hiện hữuđất ở cải tạo chỉnh trang, đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, đất nhóm nhà ở cao tầng, thấp tầng được cấp phép xây dựng chính thức. Các chức năng quy hoạch còn lại như đất cây xanh, giao thông, công trình công trình; chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Liên quan đến việc giải quyết những vướng mắc về cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới trên địa bàn; các cơ sở có thẩm quyền vừa chỉ đạo sở ngành và các địa phương tổng rà soát quy hoạch.
Cụ thể, UBND các quận – huyện, thành phố phải phối hợp với Sở Quy hoạch – Kiến trúc (QH-KT) và các đơn vị liên quan tổng rà soát, đánh giá hiện trạng sử dụng đất thực tế, nhu cầu kêu gọi đầu tư tại tất cả khu vực quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới trong các đồ án quy hoạch.
Trên cơ sở đó; đề xuất điều chỉnh cục bộ hoặc tổng thể đồ án quy hoạch; sao cho phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch và điều kiện kinh tế xã hội từng địa phương. Sau đó, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Những trường hợp nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất
Căn cứ Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định về hành vi bị nghiêm cấm khi xây dựng, gồm có:
– Công trình trong khu vực cấm xây dựng;
– Công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật;
– Công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.
Như vậy, pháp luật nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất nếu thuộc các trường hợp nêu trên.
Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch có đúng không?
Theo Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về (sửa đổi Điều 94 Luật Xây dựng 2014) quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:
Không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp sau:
– Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng;
– Quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như quy định trên, loại đất thuộc quy hoạch sẽ không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được sửa chữa hoặc cải tạo.
Mời bạn xem thêm:
- Quy định tiêu chuẩn cán bộ, công chức cấp xã như thế nào?
- Quy định về vụ pháp chế bộ kế hoạch đầu tư
Câu hỏi thường gặp
Mỗi địa phương việc quy hoạch đất ở là không giống nhau; và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời gian; thêm nữa quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai; Nếu người dân muốn tìm hiểu đất của mình có đang trong quy hoạch không; thì có thể tìm hiểu bằng những phương thức sau.
– Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất). Thường thì thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú; cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua có thể tham khảo quy hoạch đó có phù hợp mình không để tiến hành thực hiện mua đất.
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó, diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…
Ở khu vực nông thôn, quy định về mật độ xây dựng được chia thành 2 nhóm, bao gồm: quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa). Trong đó:
Quy định mật độ xây dựng nhà ở
– Khu đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 50m2: mật độ xây dựng tối đa là 100%
– Khu đất có diện tích từ 50 – 75m2: mật độ xây dựng tối đa là 90%
– Khu đất có diện tích từ 75 – 100m2: mật độ xây dựng tối đa là 80%
– Khu đất có diện tích từ 100 – 200m2: mật độ xây dựng tối đa là 70%
– Khu đất có diện tích từ 200 – 300m2: mật độ xây dựng tối đa là 60%
– Khu đất có diện tích từ 300 – 500m2: mật độ xây dựng tối đa là 50%
– Khu đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng 1000m2: mật độ xây dựng tối đa là 40%
