Bài giảng môn học Luật Đất đai chương I giới thiệu những vấn đề lý luận chung về ngành luật đất đai, giúp người học nắm vững các khái niệm cơ bản, vai trò và nguyên tắc quản lý đất đai ở Việt Nam. Chương này đặt nền tảng cho việc hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, nghĩa vụ của người sử dụng đất và cơ chế quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Những kiến thức này là cơ sở quan trọng để tiếp cận các chương tiếp theo và vận dụng vào thực tiễn pháp lý.

Bài giảng môn học Luật Đất đai chương I

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về ngành luật đất đai

I. Khái niệm

1. Định nghĩa

a. Định nghĩa luật Đất đai

– Luật Đất đai là 1 ngành luật trong hệ thống PL VN, gồm tổng hợp các quy phạm điều chỉnh các quan hệ XH phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý, và sử dụng đất đai.

b. Đối tượng điểu chỉnh

– Là những quan hệ phát sinh trực tiếp từ quá trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp lý của đất đai

– Thế nào là Quan hệ phát sinh trực tiếp ?

VD: UBND huyện X giao đất cho ông A để thực hiện sản xuất kinh doanh, khi đó ông A có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất ==> trong quan hệ này có những quan hệ trực tiếp phát sinh từ quan hệ đất đai (tức là những quan hệ được điều chỉnh bởi luật đất đai):

+ ông A sử dụng đất được UBND X cấp, tức là đã loại trừ việc sử dụng mảnh đất đó của các chủ thể khác

==> ông A trực tiếp sử dụng đất, trực tiếp có mối quan hệ pháp lý về đất đai đối với NN

+ ông A nộp thuế sử dụng đất cho NN

VD: quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất:

+ khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức sẽ do Tòa án hoặc UBND giải quyết ==> đây vẫn là quan hệ trực tiếp

+ với tranh chấp về địa giới hành chính giữa các địa phương thì thẩm quyền xử lý sẽ do Quốc hội và Chính phủ quyết định ==> đây là quan hệ không trực tiếp (tức là do ngành luật khác quy định)

– Ý nghĩa của việc xác định quan hệ trực tiếp và không trực tiếp: xác định các đối tượng trực tiếp để xây dựng và áp dụng được các quy phạm PL một cách phù hợp

c. Phương pháp điều chỉnh

– Là cách thức NN quy định các chủ thể trong quan hệ PL đất đai sẽ hành xử như thế nào, có 2 phương pháp:

+ Phương pháp hành chính – mệnh lệnh: được sử dụng để điều chỉnh mối quan hệ giữa NN với người sử dụng đất, về bản chất phương pháp này đảm bảo cho việc thực thi yếu tố quyền lực phục tùng của NN, thể hiện qua việc NN ban hành cách luật, quy định về đất đai và áp đặt lên người sử dụng đất

+ Phương pháp bình đẳng thỏa thuận: được sử dụng khi điều chỉnh mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau ===> tạo ra sự bình đẳng về địa vị pháp lý, thể hiện trong sự giao dịch quyền sử dụng đất

2. Những nội dung chủ yếu của PL đất đai

– Hiến pháp 1946: không quy định vấn đề sở hữu đất đai. Lý do: muốn tranh thủ sự ủng hộ của những người có nhiều tài sản trong XH, mà phần đông là địa chủ

– Năm 1953: trao quyền sở hữu đất cho người nông dân

Ngay sau đó, vì tiến lên XHCN nên NN đã yêu cầu người nông dân góp đất đai của mình vào các hợp tác xã

– Hiến pháp 1959: xác lập chế độ sở hữu đất đai tồn tại dưới 3 hình thức là sở hữu NN, sở hữu tập thể, và sở hữu cá nhân. Tuy nhiên thực tế thì sở hữu NN và sở hữu tập thể đã chiếm trên 90% quỹ đất

– Hiến pháp 1980: chấm dứt 3 hình thức sở hữu đất đai, coi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN thống nhất quản lý, nền kinh tế được quản lý theo kế hoạch, và đất đai cũng được quản lý theo kế hoạch ==> gây ra sự trì trệ của cả nền kinh tế ==> đã gây ra cuộc khủng hoảng lương thực, khủng hoảng kinh tế trên toàn quốc

– Hiến pháp 1992: quy định NN quản lý đất đai theo quy hoạch và PL (không còn kế hoạch). Tuy nhiên việc quá coi trọng quy hoạch mà coi nhẹ PL (tức là đặt quy hoạch lên trên PL) đã dẫn đến nhiều hậu quả to lớn: việc quy hoạch chỉ do 1 nhóm người thực hiện ==> lợi ích nhóm quá lớn

– Hiến pháp 2013: quy định NN thống nhất quản lý đất đai theo PL, đặt quy hoạch dưới sự điều chỉnh của PL

II. Những nguyên tắc cơ bản của luật Đất đai

1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN làm đại diện chủ sở hữu (bắt đầu quy định từ Luật đất đai 2003)

– Trong xã hội VN chỉ tồn tại 1 hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân về đất đai và NN giữ vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu.

– Với vai trò là người đại diện, NN phải thực hiện có hiệu quả quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, đảm bảo công bằng và linh hoạt trong việc điều tiết các quan hệ đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất.

– NN cần bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai cả về nội dung và hình thức, đặc biệt là bảo vệ có hiệu quả quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.

2. NN thống nhất quản lý đất đai theo PL (từ Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013)

– NN quản lý đất đai theo PL.

Bởi vì việc tuân thủ PL chính là yêu cầu sơ đẳng và tối thượng nhất của nguyên tắc pháp chế và là điều kiện quan trọng để giữ vững trật tự ổn định XH 1 cách minh bạch và hiệu quả

3. NN bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

– Động lực phát triển XH là lợi ích trực tiếp của người lao động. Vì vậy, trong mối quan hệ giữa NN với người sử dụng đất, NN không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai, mà phải trao những quyền năng này cho người sử dụng đất. Do đó, để đảm bảo đất đai được sử dụng thực sự có hiệu quả, thì những lợi ích chính đáng của người sử dụng đất cần phải được tôn trọng.

– Việc tôn trọng lợi ích của người sử dụng đất được thể bằng cách NN quy định:

+ những quyền và lợi ích mà người sử dụng đất được hưởng,

+ những nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện

4. Nguyên tắc đặc biệt ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp

– Bảo vệ đất nông nghiệp là điều kiện quan trọng để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, bảo đảm việc làm cho người nông dân và là vấn đề mang tính toàn cầu.

– Bảo vệ đất nông nghiệp có 2 vấn đề:

+ bảo vệ diện tích đất nông nghiệp

+ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất nông nghiệp

– Do đó, phải hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nông nghiệp sang mục đích khác, và phải ưu đãi quyền lợi cho người sử dụng dụng đất nông nghiệp (như ưu đãi về thực hiện nghĩa vụ tài chính, mở rộng quyền cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp)

5. Sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm

– Cần bảo vệ, bồi bổ, cải tạo đất đai

III. Nguồn của luật đất đai

– Hiến pháp 2013

– Luật đất đai 2013

– Luật kinh doanh bất động sản

– Luật nhà ở

– Luật dân sự

– Luật hình sự

– Một số Nghị định:

• Nghị định 43 ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật Đất đai
• Nghị định 44 ngày 15/05/2014 quy định về giá đất
• Nghị định 45 ngày 15/05/2014 quy định về tiền thuê đất
• Nghị định 46 ngày 15/05/2014 quy định về quyền sử dụng đất
• Nghị định 47 ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất
• Nghị định 102/2014 quy định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai

IV. Quan hệ pháp luật đất đai

1. Định nghĩa

– Là các quan hệ XH phát sinh trong lĩnh vực đất đai và được các quy phạm PL đất đai điều chỉnh

– Quan hệ đất đai gồm 2 nhóm chính:

+ quan hệ giữa NN với người sử dụng đất

+ quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau

2. Các yếu tố cấu thành quan hệ PL đất đai

a. Chủ thể của quan hệ PL đất đai

– Là các bên tham gia vào quan hệ PL đất đai trên cơ sở các quyền và nghĩa vụ mà PL quy định, gồm 3 nhóm:

+ NN

+ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

+ tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài

– Điều kiện để trở thành chủ thể của quan hệ PL đất đai (trừ NN): là cá nhân, tổ chức:

+ có năng lực PL đất đai: là khả năng pháp lý mà NN cho phép 1 chủ thể có thực hiện các quyền và nghĩa vụ một cách độc lập

+ có năng lực hành vi đất đai: là khả năng của 1 chủ thể được NN thừa nhận rằng chủ thể đó có thể tự mình thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lý về đất đai

+ có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ PL đất đai: “trực tiếp” thể hiện trong mối quan hệ pháp lý, thể hiện việc xác lập mối quan hệ giữa NN với người sử dụng đất và thể hiện quyền và trách nhiệm của các chủ thể đó trong quan hệ đất đai

Bằng chứng thể hiện có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ PL đất đai: chính là các giấy tờ mà NN cấp cho người sử dụng đất, có 3 cấp độ:

• chủ thể có giấy tờ hợp pháp: có 1 trong các loại giấy tờ sau:
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Ba loại giấy tờ ngày có giá trị pháp lý ngang nhau, khi có loại giấy tờ này, người sử dụng đất sẽ nhận được sự bảo đảm từ NN về quyền và nghĩa vụ, đồng thời đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.

• chủ thể có giấy tờ hợp lệ (Điều 100): có 1 trong các loại giấy tờ được NN thừa nhận là các loại giấy tờ đó là cơ sở để xác nhận tính hợp lệ về quyền sử dụng đất để được NN cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. VD quyết định giao đất, Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận được chia đất trong thời kỳ cải cách ruộng đất, Giấy tờ thanh lý hóa giá nhà đất, …

Luật đất đai 2013 quy định chủ thể có giấy tờ hợp lệ có quyền khởi kiện với tư cách chủ sở hữu quyền sử dụng đất trong các tranh chấp đất đai

• chủ thể sử dụng đất không có giấy tờ nhưng có đủ điều kiện để được NN công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 101 luật Đất đai): VD hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp (lâm nghiệp, ngư nghiệp, làm muối) tại vùng kinh tế khó khăn, được UBND xã xác nhận đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Ý nghĩa của việc xác định là chủ thể của quan hệ PL đất đai: là xác định chủ thể có sử dụng đất một cách hợp pháp hay không, từ đó có quyền và nghĩa vụ đối với việc sử dụng đất.

VD:

+ trước 1/7/2004 (thời điểm Luật đất đai 2003 có hiệu lực) thì khi thu hồi đất thuộc trường hợp không có giấy tờ, nếu là đất có nguồn gốc nông nghiệp thì tại thời điểm thu hồi sẽ được định giá theo đất nông nghiệp (thường tính giá trị theo “sào”) để bồi thường, cho dù lúc thu hồi khu đất đó đã là khu đô thị

+ với luật đất đai 2013 thì cho dù nguồi gốc khu đất đó là đất nông nghiệp, nhưng nếu đã xây nhà ở và sử dụng ổn định trong khu dân sự trước ngày 1/7/2004 và không có tranh chấp, thì khi thu hồi sẽ được bồi thường theo giá đất nhà ở. (cao hơn rất nhiều so với giá đất nông nghiệp) ==> tức là nguyên tắc xác định giá đất sẽ theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá

b. Căn cứ làm thay đổi quan hệ PL đất đai

– Là các trường hợp mà NN cho phép người sử dụng đất được thay đổi hình thức sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, hoặc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp…)

– Thay đổi quan hệ PL đất đai tức là thay đổi về nội dung và thay đổi về chủ thể:

+ thay đổi về nội dung: thay đổi hình thức sử dụng đất (chuyển đổi mục đích sử dụng đất, VD đất nông nghiệp sang đất ở ==> đã thay đổi về nội dung: từ việc chỉ có quyền sử dụng đất trong tối đa 50 năm sang có quyền sử dụng đất lâu dài); hoặc thay đổi từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền 1 lần ==> đã thay đổi về nội dung: nếu thuê đất trả tiền hàng năm thì không được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà chỉ được giao dịch về tài sản ở trên đất, nếu thuê đất trả tiền 1 lần thì sẽ được giao dịch về quyền sử dụng đất (trong thời gian thuê đất)

c. Căn cứ làm chấm dứt quan hệ PL đất đai

– Là quyết định thu hồi đất của cơ quan NN có thẩm quyền.

Trong mọi trường hợp, việc chấm dứt quan hệ PL đất đai chỉ chấm dứt khi có Quyết định thu hồi đất của cơ quan NN có thẩm quyền. Tức là dù có sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ, thì NN vẫn phải ra Quyết định thu hồi đất để thu hồi đất.

Vấn đề: Những người không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì đã có quyền năng pháp lý đâu mà chấm dứt bằng Quyết định thu hồi ?

==> ở đây, dù quan hệ pháp lý chưa có, nhưng quan hệ thực tế đã có, họ đã thực tế sử dụng đất, thậm chí đã nộp thuế cho NN

3. Nội dung quan hệ PL đất đai

– Là các quy định của PL về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể:

+ quyền và nghĩa vụ của NN

+ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 166, 170)

Tham khảo trọn bộ bài giảng môn học Luật đất đai: https://study.phapche.edu.vn/khoa-hoc-tim-hieu-mon-luat-dat-dai?ref=lnpc

Mời bạn xem thêm:

• Năng lực pháp luật đất đai của người sử dụng đất thế nào?
• Bộ câu hỏi trắc nghiệm môn Luật đất đai
• Câu hỏi đề cương ôn thi môn Luật đất đai