Bài giảng môn học Luật dân sự 2 chương VI: Hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản tập trung vào việc phân tích các quy định pháp luật liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu tài sản thông qua hợp đồng. Sinh viên sẽ hiểu rõ khái niệm, điều kiện có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, cũng như các vấn đề pháp lý phát sinh khi thực hiện chuyển nhượng tài sản. Bài giảng là nền tảng giúp sinh viên nắm vững kiến thức pháp luật và áp dụng vào thực tiễn trong các giao dịch dân sự.

Bài giảng môn học Luật dân sự 2 chương VI

Chương 6: Hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản

I. Hợp đồng mua bán tài sản

1. Khái niệm và đặc điểm

Khái niệm (Điều 428): Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.

Đặc điểm:

• Là hợp đồng song vụ: hai bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau
• Là hợp đồng có đền bù: có tính chất đền bù tương đương
• Là hợp đồng ưng thuận: hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên đã thỏa thuận xong với nhau những nội dung cơ bản của hợp đồng, như đối tượng mua bán, giá cả, phương thức thanh toán, …

2. Hình thức của hợp đồng mua bán

Luật không quy định hình thức của hợp đồng mua bán ==> có thể xác lập bằng miệng, văn bản, hành vi, văn bản có công chứng

Với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì hình thức phải bằng văn bán có công chứng

3. Nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán

Đối tượng của hợp đồng mua bán (Điều 429): là tài sản

• Được phép giao dịch
• Oà vật, hoặc quyền tài sản: nếu là vật thì phải được xác định cụ thể, nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ chứng minh tư cách chủ sở hữu tài sản đó
• Thuộc sở hữu của bên bán: luật quy định bên bán phải đảm bảo tính sở hữu của tài sản cho bên mua (tức là sau khi bán cho bên mua sẽ không có tranh chấp, nếu có bên thứ 3 tranh chấp thì bên mua được quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại hoặc hủy bỏ hợp đồng)
• Không phải là đối tượng của các biện pháp bảo đảm, trừ trường hợp PL có quy định khác: tài sản đã được mang ra làm đối tượng của các biện pháp bảo đảm (như thế chấp, cầm cố, ký cược, …) thì không được mua bán. Tuy nhiên vẫn có trường hợp tài sản vừa là đối tượng của biện pháp bảo đảm, vừa là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản, đó là trường hợp tài sản bảo đảm là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, VD siêu thị nhập lô hàng điện máy, có thể dùng chính lô hàng đó để thế chấp vay tiền ngân hàng, và lô hàng đó vẫn được bán cho người tiêu dùng

Giá trong hợp đồng mua bán: là lượng tiền nhất định do các bên thỏa thuận tương ứng với giá trị của tài sản bán, việc xác định giá có thể:

• Theo thỏa thuận của các bên
• Nhờ người thứ 3 định giá
• Do cơ quan NN có thẩm quyền ấn định: VD giá xăng, giá vàng, ngoại tệ
• Áp dụng hệ số trượt giá: các bên có thể thỏa thuận hệ số trượt giá nếu có biến động về giá. VD với hợp đồng mua hàng hóa dài hạn, hoặc hợp đồng thuê nhà dài hạn, có thể thỏa thuận mức trượt giá theo các năm
• Áp mức giá và phương thức xác định giá: có thể căn cứ vào giá thị trường đối với tài sản cùng loại. Nếu các bên tranh chấp nhau mà không thể áp dụng mức giá trị trường thì tòa án sẽ thành lập hội đồng thẩm định giá.

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán (Điều 432):

Theo thỏa thuận

Nếu không thỏa thuận thì:

• Với chuyển giao tài sản: bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý
• Với thanh toán: bên mua phải thanh toán ngay khi nhận tài sản

Địa điểm giao tài sản (Điều 433):

Theo thỏa thuận

Nếu không có thỏa thuận thì:

• Với động sản: tại nơi cư trú của bên mua, hoặc trụ sở của bên mua nếu là tổ chức
• Với bất động sản: tại nơi có bất động sản

Phương thức thực hiện hợp đồng mua bán:

Với việc chuyển giao tài sản: theo thoả thuận, nếu không có thoả thuận về phương thức giao tài sản thì tài sản do bên bán giao một lần, giao trực tiếp cho bên mua

Với việc thanh toán tiền: theo thỏa thuận, có thể bằng tiền mặt hay chuyển khoản, trả hết 1 lần hay chia làm nhiều lần, trả trực tiếp hay thông quan bên thứ 3, …

Quyền và nghĩa vụ của các bên:

Bên bán:

• Có nghĩa vụ:
• Chuyển giao tài sản đúng theo thỏa thuận
• Cung cấp thông tin đầy đủ về tài sản, hướng dẫn sử dụng tài sản cho bên mua
• Đảm bảo quyền sở hữu cho bên mua
• Bảo hành: theo thỏa thuận, hoặc theo quy định của PL (trường hợp nhà chung cư từ 9 tầng trở lên thì theo luật Nhà ở chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành trong ít nhất 5 năm). Chú ý: bên bán thường không phải là bên thực hiện việc bảo hành, mà trách nhiệm bảo hành thuộc về nhà sản xuất, tài các trung tâm bảo hành
• Có quyền:
• Yêu cầu bên mua thanh toán giá trị của tài sản
• Yêu cầu hủy bỏ hoặc bồi thường thiệt hại (nếu có)

Bên mua: có quyền và nghĩa vụ tương ứng với bên bán

Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (Điều 439):

• Với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu: là thời điểm chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc PL có quy định khác
• Với tài sản phải đăng ký: là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu
• Trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Thời điểm chịu rủi ro (Điều 440):

Đối với tài sản không phải đăng ký, nếu không có thỏa thuận khác thì:

• bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên mua
• bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi nhận tài sản

Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, nếu không có thỏa thuận khác thì:

• bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký
• bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản

4. Hợp đồng mua bán nhà ở

Xem: – Luật nhà ở

-Nghị định 99/2015 hướng dẫn luật Nhà ở

5. Một số quy định khác về hợp đồng mua bán tài sản

a. Bán đấu giá tài sản

– Khái niệm: (theo Nghị định 17/2010) là trường hợp bán tài sản 1 cách công khai để cho nhiều người cùng tham gia trả giá lên

– Bán đấu giá phải theo quy định của cơ quan có thẩm quyền và phải được thực hiện theo trình tự nhất định.

Lý do: vì theo điều 258, người mua được tài sản trong phiên bán đấu giá là người ngay tình, và trở thành chủ sở hữu của tài sản đó mà không cần quan tâm đến nguồn gốc của tài sản đó.

– Đặc điểm:

+ nhiều người cùng tham gia

+ giá khởi điểm chưa phải là giá của hợp đồng mua bán

+ không có ai trả giá cao hơn giá khởi điểm thì bán với giá khởi điểm

+ người tham gia đấu giá phải nộp 1 khoản tiền đặt trước (bằng từ 1 – 15% giá khởi điểm)

• Nếu mua được tài sản thì giá mua được trừ đi khoản đặt trước
• Nếu không mua được tài sản thì được trả lại
• Nếu không tham gia phiên đấu giá thì bị mất khoản đặt trước

– Thông báo đấu giá:

+ trước 7 ngày đối với động sản, trước 30 ngày đối với bất động sản

+ thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng

– Chủ thể:

+ người có tài sản cần bán đấu giá: có thể là:

• chủ sở hữu của tài sản
• cơ quan NN có thẩm quyền: đối với tài sản bị tịch thu, bị đem bán đấu giá sung công quỹ

+ người bán đấu giá: có thể là:

• Trung tâm bán đấu giá thuộc Sở Tư pháp cấp tỉnh
• Doanh nghiệp có ngành nghề bán đấu giá

+ người mua tài sản: đủ năng lực hành vi dân sự, theo Nghị định 17/2010 quy định người không được tham gia đấu giá như người thân thuộc hàng thừa kế thứ 1 của thành viên hội đồng bán đấu giá

– Bán đấu giá: trình tự và thủ tục (xem Nghị định 17/2010)

– Hình thức: phải bằng văn bản, có chữ ký của các chủ thể tham gia, trong đó phải có ít nhất 2 người tham gia đấu giá

b. Hợp đồng trả chậm, trả dần (Điều 461)

– Là trường hợp các bên có thể thoả thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận vật mua.

– Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thoả thuận khác

– Hình thức: phải bằng văn bản

Chú ý: phân biệt với mua trả góp:

+ mua trả góp là trường hợp mua bán tài sản thông thường, quyền sở hữu tài sản thuộc về bên mua ngay sau khi chuyển giao

+ mua trả chậm, trả dần thì quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về bên bán, chỉ đến khi bên mua trả hết tiền thì quyền sở hữu tài sản mới thuộc về bên mua

c. Mua sau khi dùng thử (Điều 460)

– Là trường hợp bên mua được dùng thử tài sản trong một thời hạn do bên bán đưa ra (hoặc theo thỏa thuận các bên), hết thời hạn dùng thử, bên mua có quyền trả lại tài sản mà không bắt buộc phải mua

– Rủi ro đối với tài sản thuộc về bên bán, nếu bên mua gây ra thiệt hại cho tài sản thì phải bồi thường

d. Mua bán có chuộc lại (Điều 462)

– Là trường hợp bên bán thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

– Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thoả thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thoả thuận khác.

– Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản

Tham khảo trọn bộ bài giảng môn học Luật dân sự 2: https://study.phapche.edu.vn/khoa-hoc-tim-hieu-mon-luat-dan-su-2?ref=lnpc

Mời bạn xem thêm:

• Khoá học tìm hiểu Luật Dân sự 2 online
• Bài giảng môn học Luật hình sự 1 chương V
• Bài giảng môn học Luật hình sự 1 chương XIV