Định giá bất động sản là việc chủ sở hữu, người đại diện hợp pháp của chủ sở hữu hoặc người sử dụng bất động sản xác định giá trị đất thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu được sử dụng để bán, cho thuê hoặc đầu tư. Việc định giá giá trị bất động sản bởi một thẩm định viên yêu cầu cá nhân, tổ chức đó phải được đào tạo chuyên môn. Khi đó, nhiều người băn khoăn không biết liệu căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, Quy định về thẩm định giá đất như thế nào? Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể bao gồm những ai? Trình tự xác định giá đất cụ thể được thực hiện ra sao? Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể bao gồm những ai? Quý độc giả hãy cùng Học viện đào tạo pháp chế ICA làm rõ qua nội dung sau đây nhé.

Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể bao gồm những ai?

Giá bất động sản được đảm bảo bởi chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu, người sử dụng, người mua, người thuê và bên nhận thế chấp. Việc thẩm định giá đất nhằm mục đích ước tính giá trị bất động sản mà chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu sử dụng. Khi đó, nhiều người băn khoăn không biết liệu theo quy định của pháp luật hiện hành, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể bao gồm những ai, sau đây hãy cùng tìm hiểu nhé:

Thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể bao gồm:

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân làm Chủ tịch Hội đồng;

– Người đứng đầu cơ quan tài chính cùng cấp làm Phó Chủ tịch Hội đồng;

– Đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính là thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;

– Đại diện lãnh đạo các cơ quan: tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp, lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp dưới trực tiếp nơi có đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể mời đại diện tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng.

Đại diện tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thuê để xác định giá đất cụ thể. Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giả, quản lý đất đai, thẩm định giá và không thuộc các cơ quan quy định tại điểm này.

Ngoài ra, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Hội đồng quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (nếu cần thiết), gồm:

– Đại diện cơ quan tài chính cùng cấp làm Tổ trưởng;

– Đại diện các cơ quan tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp

– Các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định.

Trong đó, Chủ tịch Hội đồng điều hành hoạt động của Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm chuẩn bị các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét tại phiên họp thẩm định phương án giá đất.

(Khoản 1, 3 Điều 17b Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP)

Quy định về thẩm định giá đất như thế nào?

Việc thẩm định giá đất trước khi tiếp nhận đầu tư đòi hỏi tính pháp lý và tính thực thi cao. Đặc biệt ở một đất nước như nước ta, nơi mà tất cả đất đai đều là tài sản của toàn dân và nhà nước đại diện cho chủ sở hữu, giá đất do người đại diện chủ sở hữu đặt ra là rất chính đáng, xã hội buộc phải tuân theo. Khi đó, nhiều người băn khoăn không biết liệu theo quy định của pháp luật hiện hành, Quy định về thẩm định giá đất như thế nào, sau đây hãy cùng tìm hiểu nhé:

Thẩm định phương án giá đất

Căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau:

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;

– Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá đất so sánh, chiết trừ, thu thập, thặng dư

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 10/2023/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2023) thì đối với trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất so sánh, chiết trừ, thu thập, thặng dư thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Trong đó:

– Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

– Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

– Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

– Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Trình tự xác định giá đất cụ thể được thực hiện ra sao?

Định giá bất động sản là sự ước tính được đưa ra cho chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu bởi một chuyên gia (thẩm định viên giá, thẩm định viên giá bất động sản nói chung hoặc thẩm định viên giá bất động sản nói riêng. Hoạt động này diễn ra theo một trình tự nhất định. Khi đó, nhiều người băn khoăn không biết liệu theo quy định của pháp luật hiện hành, Trình tự xác định giá đất cụ thể được thực hiện ra sao, sau đây hãy cùng tìm hiểu nhé:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 10 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP hướng dẫn trình tự xác định giá đất cụ thể:

Xác định giá đất cụ thể được quy định tại Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 10 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP được thực hiện theo trình tự như sau:

– Đầu tiên cần chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể;

– Tiếp theo thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP; áp dụng phương pháp định giá đất;

– Bước kế tiếp là xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo tờ trình về phương án giá đất;

– Tiếp theo là thẩm định phương án giá đất;

– Hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định;

– Cuối cùng Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất.

=> Trên đây là trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể theo quy định mới của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 05/02/2024.

Mời bạn xem thêm:

• Khoá học soạn thảo hợp đồng
• Khóa học kỹ năng rà soát pháp lý hợp đồng
• Khoá học Pháp chế công ty đại chúng, công ty chứng khoán

Câu hỏi thường gặp