Sơ đồ bài viết
Nhà là một tài sản có giá trị lớn vì vậy, khi tham gia vào các giao dịch mua bán nhà phải hết sức thận trọng nếu không có thể làm người mua hoặc người bán phải chịu nhiều rủi do, thậm chí là bị mất đi một khoản tiền rất lớn mà không mang lại cho mình một nguồn lợi ích nào. Thông thường, các giao dịch về mua bán nhà sẽ thường lập thành văn bản hay còn gọi là hợp đồng, đây là một minh chứng để các bên tham gia giao kết hợp đồng đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và cũng là để hạn chế những rủi do lớn phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Việc thỏa thuận, ký kết hợp đồng mua bán nhà phải tuân theo một trình tự, thủ tục nhất định theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, tùy từng trường hợp cụ thể, để hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Vậy pháp luật hiện nay quy định về việc công chứng hợp đồng mua bán nhà như thế nào? Sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà thì có lấy lại được nhà không?
Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Theo quy định tại Điều 430 BLDS năm 2015: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.
Theo khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 nhà ở được quy định là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định đối với trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Lưu ý: Hợp đồng mua bán nhà chỉ có hiệu khi hợp đồng đã được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.
Như vậy, việc công chứng hợp đồng mua bán nhà là bắt buộc theo quy định của pháp luật và phải được công chứng tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà có sửa đổi, bổ sung nội dung được không?
Căn cứ tại Điều 421 BLDS năm 2015 thì theo đó, các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.
– Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này như sau:
+ Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
- Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
- Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
- Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
+ Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
+ Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
- Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
- Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
- Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
+ Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.
Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 51 Luật công chứng năm 2014 quy định: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”.
Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì theo đó, hợp đồng đã ký có thể sửa đổi theo thỏa thuận của các bên hoặc việc thực hiện hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Đồng thời, hợp đồng được sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.
Lưu ý rằng: Kể từ thời điểm hợp đồng mua bán nhà bắt đầu có hiệu lực, hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà muốn lấy lại nhà có được không?
Căn cứ tại Điều 51, Luật công chứng năm 2014:
“Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này”.
Căn cứ tại Điều 454 BLDS năm 2015 thì theo đó, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.
- Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, bên bán nhà có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sản một thời hạn nhất định nêu trong hợp đồng. Nếu trong hợp đồng đã công chứng chưa có thỏa thuận này thì sau khi công chứng, bên bán có thể thỏa thuận với bên về việc bổ sung thêm nội dung này và trong hợp đồng. Sự thỏa thuận bổ sung này cũng phải được công chứng tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Mời bạn xem thêm
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 4 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014, việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
– Theo quy định tại khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015, ợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
– Tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định, đối với các giao dịch về mua bán nhà ở thương mại quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
